Wer ein Grundstück kaufen möchte, denkt zunächst an den Kaufpreis. Doch beim Grundstückskauf bleibt es selten beim reinen Grundstückspreis: Zusätzlich fallen Nebenkosten beim Grundstückskauf an, die schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Wer diese Kaufnebenkosten nicht von Anfang an einplant, riskiert, sein Budget zu überschreiten ‚oder im schlimmsten Fall den Kauf nicht finanzieren zu können.

Dieser Artikel gibt Ihnen einen vollständigen Überblick über alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen ‚von der Grunderwerbsteuer über Notarkosten bis hin zu oft vergessenen Zusatzkosten wie Vermessung oder Bodengutachten.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Grundstückskauf?

Als Faustregel gilt: Rechnen Sie beim Grundstückskauf mit Nebenkosten von insgesamt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises – je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist und welche Zusatzleistungen anfallen.

Bei einem Grundstückspreis von 150.000 Euro bedeutet, dass Nebenkosten von ca. 15.000 bis 22.500 Euro zusätzlich. Bei 300.000 Euro entsprechend 30.000 bis 45.000 Euro. Diese Summen müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden‚ Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit.

Wichtig: Die Höhe der Nebenkosten variiert je nach Bundesland, Kaufpreis, Maklereinbindung und den individuellen Gegebenheiten des Grundstücks.

Die wichtigsten Nebenkosten beim Grundstückskauf im Detail

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel der größte Einzelposten unter den Nebenkosten beim Grundstückskauf. Sie fällt auf jeden Immobilienkauf an und wird auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet.

Der Steuersatz ist Ländersache und variiert je nach Bundesland:

In Sachsen-Anhalt zahlen Käufer beim Grundstückskauf also 5,0 % des beurkundeten Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro sind das 7.500 Euro ‚zahlbar innerhalb von vier Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids.

Hinweis:Die Grunderwerbsteuer ist erst nach Zahlung Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Notarkosten beim Grundstückskauf

Ohne Notar kein wirksamer Grundstückskauf: Der Kaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit bundesweit einheitlich. Sie hängen ausschließlich vom Kaufpreis ab.

Typische Notarkosten Grundstückskauf:

• Beurkundung des Kaufvertrags: ca. 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises
• Betreuungsgebühren und Vollzugstätigkeiten: ca. 0,2 bis 0,3 %
• Gesamt Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises

Bei 150.000 Euro Kaufpreis: ca. 1.500 bis 2.250 Euro an Gebühren für den Notar.

Grundbuchkosten und Grundbucheintrag

Eng mit den Notarkosten verknüpft sind die Grundbuchkosten: Das Grundbuchamt verlangt eigene Gebühren für die Eigentumsumschreibung und ‚falls eine Baufinanzierung läuft ‚für die Eintragung der Grundschuld.

• Grundbucheintrag (Eigentumsumschreibung): ca. 0,3 bis 0,5 % des Kaufpreises
• Eintragung einer Grundschuld: weitere ca. 0,2 bis 0,3 % (wenn Bankfinanzierung)

Oft werden Notarkosten und Grundbuchkosten zusammen ausgewiesen. Gemeinsam liegen sie bei ca. 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises.

Maklerprovision und Maklergebühren

Wenn ein Makler beim Kauf vermittelt hat, fällt zusätzlich eine Maklerprovision an. In Deutschland gilt: Bei unbebauten Grundstücken ist die Maklerprovision frei verhandelbar. In Sachsen-Anhalt liegt die Gesamtprovision häufig zwischen 5,95 % und 7,14 % inkl. MwSt. Je nach Vereinbarung kann der Käufer hiervon einen Anteil oder die gesamte Provision tragen.

Übliche Maklergebühren in Sachsen-Anhalt:

• Gesamtprovision: ca. 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.)
• Anteil Käufer: abhängig von der vertraglichen Vereinbarung zwischen Verkäufer, Käufer und Makler.

Tipp: Nicht jeder Grundstückskauf läuft über einen Makler. Beim Direktkauf vom Verkäufer entfallen die Maklergebühren komplett.

Weitere mögliche Zusatzkosten beim Grundstückskauf

Neben den klassischen Kaufnebenkosten können je nach Grundstück und Vorhaben weitere Kosten entstehen, die häufig unterschätzt werden:

Erschließungskosten

Ist das Grundstück noch nicht voll erschlossen ‚also noch nicht an Strom, Wasser, Abwasser, Gas oder das Telekommunikationsnetz angeschlossen, müssen diese Anschlüsse nachträglich hergestellt werden. Die Kosten können je nach Aufwand 20.000 bis 60.000 Euro betragen.

Außerdem können ausstehende Erschließungsbeiträge der Kommune auf den neuen Eigentümer übergehen ‚hier unbedingt vor dem Kauf nachfragen!

Vermessungskosten

Ist die Grenzmarkierung des Grundstücks nicht eindeutig oder soll eine Teilfläche abgemessen werden, ist ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur nötig. Die Kosten einer Vermessung liegen je nach Aufwand und Größe des Grundstücks bei ca. 1.000 bis 4.000 Euro.

Bodengutachten

Wer sichergehen möchte, dass der Boden tragfähig und unbelastet ist, beauftragt ein Bodengutachten. Die Kosten liegen typischerweise bei 1.000 bis 5.000 Euro. Eine sinnvolle Investition, um Altlasten oder schlechte Bodenverhältnisse frühzeitig zu erkennen.

Altlastenprüfung

Auf ehemaligen Industrie- oder Gewerbeflächen kann eine gezielte Altlastenuntersuchung sinnvoll sein. Auskunft gibt das Altlastenkataster der zuständigen Behörde ‚oft kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr.

Abriss- und Freilegungskosten

Steht auf dem Grundstück noch eine alte Bebauung, die entfernt werden muss, fallen zusätzliche Abrisskosten an. Je nach Größe und Beschaffenheit des Gebäudes, kann das zwischen 10.000 und 50.000 Euro kosten.

Leitungsumlegung und Erdarbeiten

Verlaufen Versorgungsleitungen über das Grundstück, kann eine Umlegung notwendig sein‚ verbunden mit erheblichen Kosten für Erdarbeiten und Koordination mit den Versorgungsträgern.

Kostenübersicht: Beispielrechnung für einen Grundstückskauf in Magdeburg

*Alle Werte sind Richtwerte und können im Einzelfall abweichen.

Faktoren, die die Höhe der Nebenkosten beeinflussen

Die Höhe** der Nebenkosten beim Grundstückskauf ist nicht fix. Die Höhe hängt von mehreren Faktoren ab:

• Bundesland: Die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg u. a.). In Sachsen-Anhalt gilt 5,0 %.
• Maklereinbindung: Ohne Makler entfällt die Maklerprovision vollständig ‚das spart mehrere Tausend Euro.
• Erschließungsstatus: Voll erschlossene Grundstücke haben keine zusätzlichen Erschließungskosten; unerschlossene Baugrundstücke dagegen können die Gesamtkosten erheblich erhöhen.
• Kaufpreis: Da die meisten Gebühren und Steuern prozentuell berechnet werden, steigen sie proportional mit dem Kaufpreis.
• Art des Grundstücks: Bei Grundstücken mit Altbestand (Abriss nötig) oder unklaren Grenzen (Vermessung nötig) entstehen Zusatzkosten.

Regionale Gegebenheiten: Manche Kommunen erheben nachträglich Erschließungsbeiträge, die den neuen Eigentümer treffen können.

Tipps zur realistischen Kostenplanung beim Grundstückskauf

Damit Ihr Kaufvorhaben nicht an unerwarteten Kosten scheitert, empfehlen wir folgende Vorgehensweise:

1. Gesamtbudget realistisch kalkulieren

Rechnen Sie vom ersten Tag an mit mindestens 12 bis 15 % Nebenkosten on top auf den Kaufpreis und halten Sie diese als Eigenkapital bereit.

2. Erschließungsstatus vorab klären

Fragen Sie beim Bauamt der Stadt Magdeburg oder der Gemeinde nach, ob das Grundstück voll erschlossen ist und ob noch Erschließungsbeiträge ausstehen.

3. Altlasten und Bodenbeschaffenheit prüfen

Holen Sie eine Auskunft aus dem Altlastenkataster ein und kalkulieren Sie ggf. die Kosten für ein Bodengutachten ein.

4. Maklerprovision hinterfragen

Prüfen Sie, ob Sie das Grundstück auch provisionsfrei direkt vom Verkäufer erwerben können‚ das spart erheblich Kosten.

5. Kaufvertrag prüfen lassen

Lassen Sie den Kaufvertrags-Entwurf vor der Beurkundung durch einen Notar oder Fachanwalt prüfen. So vermeiden Sie versteckte Kosten oder ungünstige Klauseln.

6. Finanzierungsrahmen mit der Bank abstimmen

Klären Sie vorab mit Ihrer Bank, welche Kosten in die Finanzierung einbezogen werden können und wie viel Eigenkapital Sie für die Kaufnebenkosten einbringen müssen.

7. Nebenkosten in der Steuer berücksichtigen

Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Kaufnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden. Lassen Sie sich hierzu von einem Steuerberater beraten.

Town & Country Haus Magdeburg – Ihr Partner beim Grundstückskauf

Beim Kauf eines Grundstücks gibt es viele Stellschrauben und viele Kostenpositionen, die auf den ersten Blick unsichtbar bleiben. Town & Country Haus Magdeburg unterstützt Sie nicht nur beim Bau Ihres Hauses, sondern auch bei der Grundstückssuche, der Kostenkalkulation und der Planung Ihres gesamten Bauvorhabens. Mit regionaler Marktkenntnis und langjähriger Erfahrung im Hauskauf- und Baubereich in Magdeburg und Sachsen-Anhalt stehen wir an Ihrer Seite.

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